О некоторых вопросах, которые могут возникнуть в судебной практике при применении норм о самовольной постройке, было принято Постановление № 44, которое было оглашено 12 декабря 2023 года на заседании Верховного суда. Этот масштабный разбор вопросов, связанных с самовольным строительством, был проведен ВАС и ВС в 2010 году. В Обзорах ВС, которые выходили в период 2010-2023 годов, были зафиксированы некоторые положения, относящиеся к применению ст. 222 ГК РФ.
Помимо этого, 13 лет для правоприменителя – это достаточно большой срок для того чтобы внести изменения в законодательство. Именно поэтому в новом постановлении содержится много нововведений, хотя оно и содержит в себе некоторые ключевые принципы правового регулирования разрешения споров о самовольных постройках, которые были заложены судебной практикой ранее.
Как представляется, в будущем актуальность темы самовольного строительства не исчезнет.
Рассмотрю некоторые нововведения, которые появились в правоприменительной практике после принятия Постановления № 44. Какие именно из них имеют право быть примененными к владельцам объектов самовольного строительства и как это может повлиять на их жизнь?
ЧЕГО МНОГОЕ ПОМЕНЯЛОСЬ ПО ОТНОШЕНИЯМ, ПРИМЕНЯЕМЫМ К САМОВОЛЬНЫМ ПОСТРОЙКАМ?
По мере прочтения Постановления складывается впечатление, что разъяснения были приняты для того, чтобы защитить владельцев самостроя. Попробуем рассмотреть более детально данный вопрос и рассмотреть ключевые идеи судебного акта.
Согласно постановлению, в силу п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной считается постройка, которая имеет хотя бы один из перечисленных признаков (данный перечень является исчерпывающим).
- Если требование о получении необходимых согласований, разрешений установлено на дату начала строительства и является действующим на момент обнаружения постройки, то это означает, что строительство начато без получения необходимых для этого документов.
- В случае если земельный участок не предоставлен в установленный срок, его можно использовать для возведения;
- На участке земли, который не используется по прямому назначению, строительство которого невозможно на дату начала его использования и на дату обнаружения постройки.
- Установленные на дату начала строительства нормы и правила не соблюдаются в период ее возникновения. В случае выявления такого нарушения, следует обращаться в органы, осуществляющие контроль за соблюдением градостроительных и строительных норм и правил.
Проведя анализ данных признаков, используя призму закона, мы выделим ключевые моменты в деятельности лиц, которые занимаются возведением самостроев.
1. По поводу возведения объекта, не имеющего разрешительной документации.
На сегодняшний день можно сказать о том, что постановление Пленума ВС 2023 года закрепило и немного расширило подход к тому, что отсутствие разрешения на строительство не является безусловным основанием для сноса.
В российском правоприменении уже давно существует такая мысль. В частности, в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, который был опубликован в 2013 году, говорилось о том, что отсутствие разрешения на строительство не является достаточным основанием для удовлетворения иска о ее сносе.
В постановлении 2023 года ВС дополнительно акцентировал внимание на то, что отсутствие разрешения на строительство является только одним из признаков самовольного строительства, но не может служить единственным безусловным основанием для принятия решения о сносе такой самовольной постройки, бесспорно свидетельствующим о невозможности сохранения постройки.
2. Вопрос о возможности возведения объекта на участке, который не предоставлен в установленном порядке в качестве земельного участка для строительства.
В целом, ВС не изменил практику о том, что если нет прав на землю, то нет и права на самовольно возведенное здание на ней. Это является наиболее консервативным моментом как в данном Постановлении, так и в судебной практике по отношению к самовольному строительству в целом.
Однако, в новой редакции документа присутствует пункт, который может значительно упростить жизнь некоторым правообладателям. Так, ВС сделал вывод об отсутствии оснований для сноса самовольной постройки, если права на участок можно оформить в порядке, предусмотренном, например, ст. 3.7, 3.8 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (п. 17 Постановления) (это нормы, связанные с упрощенным порядком регистрации права граждан на участок, если объекты недвижимости были возведены до 14.05.1998).
К тому же ВС РФ решил не делать перечень оснований закрытым. Это означает, что судебной практике еще предстоит выработать подходы в отношении того, где заканчиваются границы «возможности оформления прав на земельный участок».
В соответствии с судебной практикой, изменения в Москве не будут иметь никакого влияния на арендаторов. Договор аренды может быть заключен только на использование объектов (без права строительства) и в этом случае правопреемник должен доказать, что строительство на данном участке было запрещено.
3. Вопрос о возможности нарушения градостроительных и строительных норм и правил.
При этом ВС указал на позитивную тенденцию: не все нарушения строительных норм являются основанием для сноса объекта.
Согласно пункту 29 Постановления, суд должен рассмотреть вопрос о существенности нарушений, в случае если суд придет к выводу, что нарушения не являются существенными, то постройка должна быть сохранена.
Важно отметить, что суды обязаны проводить анализ и оценивать степень важности и устранимости допущенных нарушений.
4. Отношение к градостроительному регламенту земли под самовольным объектом.
Необходимость соблюдения градостроительных норм при рассмотрении дел о самовольном строительстве была рассмотрена судом.
- Удовлетворение иска о сносе самовольной постройки в случае ее несоответствия требованиям, установленным в ВРИ, является основанием для отказа в удовлетворении требований о сносе такого строения.
- Существование объекта, который был возведен не по целевому назначению на участке, предназначенном для использования в соответствии с установленными правилами пользования земельным участком, не является основанием для признания его самовольной постройкой.
Следовательно, ВС сделал вывод о том, что нарушение градостроительного регламента допустимо в том случае, если имеются законные основания для его изменения в соответствии с характеристиками возводимого объекта (аналогичная логика суда прослеживается и в вопросе о правах на землю, который был рассмотрен ранее).
Если обобщить, можно сделать следующий вывод: в основе идеи Постановления лежит то, что объект самовольного строительства должен быть сохранен, даже если будут допущены некоторые нарушения. Это может быть осуществлено при условии, что по действующему законодательству есть возможность исправить ситуацию.
В то же время ВС не дает предписаний о том, как и в каких случаях это допустимо, предоставляя судам нижестоящим некоторую свободу в принятии решений.
Снос объекта самовольного строительства является высшей мерой государственного вмешательства в случае его обнаружения, Верховный суд в данном Постановлении (чего до этого не было) указывает на возможность принятия судами альтернативных решений.
Как было сказано ВС, были определены следующие важные моменты:
- В независимости от того, было ли заявлено требование о сносе самовольной постройки или о ее сносе, суд должен рассмотреть вопрос об устранении нарушений градостроительных и строительных норм, которые были допущены при ее возведении.
- После того как суд установит возможность устранения нарушений, которые были допущены при возведении (создании) самовольной постройки, он принимает решение о сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями самовольной конструкции, на что указывается в резолютивной части решения.
- После того как суд вынес решение о приведении постройки в соответствие с установленными требованиями, должник должен выполнить работы по ее реконструкции. Затем он должен обратиться к уполномоченному органу публичной власти для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
По сути, ВС дал понять, что суды должны давать возможность застройщикам исправлять допущенные нарушения и допускать объекты к использованию в легальном поле. Но на практике пока проходят жаркие споры в нижестоящих судах, которые периодически иски о сносе удовлетворяют.