Легализация самостроя в Москве и Московской области

Легализация самостроя (самовольной постройки).

В связи с расширением Москвы в последнее время проблема самовольных построек всё больше стала перед жителями ТиНАО (Новомосковского административного округа г. Москвы и Троицкого административного округа г. Москвы). Конечно по другим округам Москвы можно встретить такого рода вопросы, но в меньшем объёме чем в Новой Москве.

 

Землепользование и застройка ПЗЗ в Москве

Надо понимать, что во избежание земельных споров, необходимо осуществлять земельную застройку на территории РФ строго согласно зонам и территориям, исходя из видов использования. Для этого практически везде приняты правила землепользования и застройки (далее — ПЗЗ), например,  Постановление № 120-ПП выступает именно таким документом на территории Москвы.

Узаконить реконструкцию и самострой в Москве и Новой Москве.

ПЗЗ г. Москвы — акт градостроительного зонирования г. Москвы.

ПЗЗ г. Москвы содержит:

  • описание территориальных зон, действующих на муниципальном или региональном уровне;
  • регламенты возведения объектов капитального строительства, включая определения их местоположения, целевого назначения, параметров, режим участков и подземных коммуникаций;
  • порядок предоставления официальных данных гражданам и компаниям для выдачи разрешительных документов на основе ПЗЗ г. Москвы;
  • порядок изменения ПЗЗ г. Москвы, в том числе по видам использования участков, а также параметров допустимого строительства, о границах зон с особыми условиями.

В основном такие проблемы сейчас наиболее актуальны для Новомосковского и Троицкого административных округов г. Москвы (ТиНАО). Это новые территории, которые только входят в московский ритм. Анализом ситуации по данным территориям активно занимается Департамент развития новых территорий города Москвы, который отвечает  за реализацию градостроительной политики Москвы в Троицком и Новомосковском округах, подготовку и реализацию документов территориального планирования, градостроительного зонирования. 

Любой застройщик должен понимать, что он строит и для чего он строит. Например, не будет ли противоречить построенное здание виду разрешенного использования. Довольно часто встречаются вопросы, когда владелец земельного участка строит дом, который превышает плотность застройки или иные технико-экономические показатели. В результате возникают земельные споры, когда ДГИ г. Москвы и ГИН г. Москвы обращаются к владельцу участка с различного рода претензиями.

Как рассчитать плотность застройки | Коэффициент плотности застройки | Коэффициент застройки | Площадь застройки | ПЗЗ г. Москвы

В качестве совета владельцам во избежание земельных споров необходимо учитывать показатели плотности застройки.

Например, случай из практики, владелец земельного участка, который расположен в жилой функциональной зоне (индекс типа функционального назначения функциональной зоны 200) строит на участке здание, которое превышает плотность застройки земельного участка. По ПЗЗ г. Москвы плотность застройки не выше 40%, по факту плотность застройки 70%.

Показатель нормативной плотности застройки указывается также в Градостроительном плане участка.

Основными показателями плотности застройки являются:

  • коэффициент застройки— отношение площади, занятой под зданиями и сооружениями, к площади участка (квартала); не более 0.4  для застройки домами средней этажности.
  • коэффициент плотности застройки— отношение площади всех этажей зданий и сооружений к площади участка (квартала); не более 0.8 для застройки домами средней этажности.

Плотность застройки  — это то же самое, что и коэффициент застройки, только цифра выражена в процентах. Это отношение площади застройки к площади участка, выраженное в процентах. В нашем случае — не более 40% для застройки домами средней этажности. Это фактически 3 этажа. Высотность 15 м.

Площадь, занятая под зданиями и сооружениями — это, другими словами,  площадь застройки.

ФОРМУЛЫ РАСЧЕТА

Максимальная поэтажная площадь застройки (S)

S = P * Sтерр /100

Например, P (плотность застройки) = 40%, Sтерр = 2 000 кв.м.

S = 40*2000/100 = 800 кв.м.

Плотность застройки земельного участка (П)

П = Sзастр /Sтерр * 100

где Sзастр – это площадь вашего ОКС, Sтерр – это площадь земельного участка

Например, Sзастр = 1500 кв.м., Sтерр = 2000 кв.м.

П = 1500 / 2000 * 100 = 75%

Коэффициент плотности застройки

Kпл.з.  = Sзастр / Sтерр

Например, Sзастр = 1500 кв.м., Sтерр = 2000 кв.м.

Kпл.з. = 0,75

Как узаконить самострой в Москве и «Новой Москве»

Возможно ли узаконить самострой в административном порядке? Иногда самовольно построенный или самовольно реконструированный объект в целом соответствует градостроительным и противопожарным нормам и правилам и не создает угрозу жизни и здоровью физических лиц. При этом объект соответствует санитарно-эпидемиологическим требованиям, обеспечена его механическая и пожарная безопасность, разработана проектная документация и, возможно, пройдена экспертиза. Однако с точки зрения действующего законодательства РФ из-за отсутствия разрешения на реконструкцию (строительство) такой объект может быть признан самовольной постройкой. Например, местная управа в одном из районов г. Москвы обращается в ДГИ или ГИН. ГИН проводит проверку на местности и составляет рапорт. Если имеется административное правонарушение, то собственник привлекается к административной ответственности. ДГИ г. Москвы со своей стороны может выйти к иском в суд. Например, Департамент городского имущества г. Москвы в качестве истца обращается в Щербинский районный суд г. Москвы (117148, г. Москва, ул. Маршала Савицкого, д. 2) с исковым заявлением о сносе самовольной постройки. Щербинский районный суд г. Москвы – это Новая Москва (Новомосковский административный округ и Троицкий административный округ г. Москвы).

Узаконивание самостроя в Москве с принятием новых законодательных актов позволило узаконить ОКС и оформить на них права.

исковое заявление Департамента городского имущества г. Москвы в Щербинский районный суд г. Москвы о сносе самовольной постройки

Направление предложений о внесении изменений в правила землепользования и застройки города Москвы

У Вас на земельном участке стоит «самострой» один из вариантов его узаконить это попытаться внести изменения в ПЗЗ г. Москвы. Для необходимо через портал mos.ru подать необходимые документы. Выбирайте цель 1, т.е. вам в границах вашего земельного участка необходимо образовать территориальную подзону, в котороый вы, например, просите увеличить плотность застройки с 4 тыс. кв./га на 7 тыс. кв./га.

Документы, которые необходимо приложить к обращению при направлений предложений о внесении изменений в ПЗЗ г. Москвы:

  1. Краткая пояснительная записка о планируемом использовании территории
Краткая пояснительная записка о планируемом использовании территории

2. Ситуационный план.

На ситуационном плане ЗУ обозначены границы территории, в отношении которой предлагается внесение изменений в правила землепользования и застройки города Москвы, с отображением существующих объектов капитального строительства, расположенных в границах ЗУ.

Ситуационный план

3. Схема планируемой застройки земельного участка с указанием мест расположения и технико-экономических показателей намечаемых к строительству объектов 

Схема планируемой застройки земельного участка с указанием мест расположения и технико-экономических показателей намечаемых к строительству объектов