Друзья, добрый день. Вы можете ознакомиться со списком документов, которые необходимы для оформления сделки по приобретению земельного участка. Имеется ввиду, что на участке отсутствуют какие-либо постройки или они имеются, но официально не оформлены (не стоят в реестре недвижимости).
Данный перечень может быть использован для всех типов участков: ИЖС, ЛПХ, предназначенных под строительство жилого дома (или садового участка), дачи или огородничества в товариществе (СНТ, ДНТ), на территории населенного пункта или за его пределами.
Документы распределены по следующим категориям: обязательные, необязательные и по желанию.
Документы, которые входят в список обязательных, при покупке земельного участка.
Чтобы зарегистрировать сделку купли-продажи земельного участка, документы необходимо принести в МФЦ (либо через нотариуса). Из-за того, что не будет предоставлен хотя бы один из них, сделка может быть приостановлена или не зарегистрирована. В случае, если в населенном пункте отсутствует МФЦ, можно воспользоваться услугами отделений Регистрационной палаты.
Для каждого документа необходима копия. Оформить их можно как в самом МФЦ, так и принести с собой. Это платная услуга.
- Документы, удостоверяющие личность и гражданство. Если покупателю не более 14 лет, вместо него должен присутствовать один из родителей или опекун, который будет подписывать договор купли-продажи и другие документы — ст. 28 ГК РФ. При себе необходимо иметь паспорт представителя и свидетельство о рождении ребенка. У покупателя, достигшего возраста 14-18 лет, есть обязанность присутствовать при подписании сделки с одним из родителей или опекуном. Это обусловлено тем, что они оба являются участниками сделки. Оба случая не требуют предоставления документов от второго родителя.
- В случае, если среди покупателей участка присутствует несовершеннолетний или недееспособный, сделка должна быть удостоверена нотариусом. Это правило закреплено в п. 2 ст. 54 Федерального закона N 218-ФЗ. При этом не имеет значения, какова ситуация у покупателей. Такой порядок действий нотариуса включает в себя составление договора купли-продажи земельного участка, удостоверяющего подписи всех участников сделки, и подачу договора на регистрацию. Если все участники сделки взрослые и дееспособные, достаточно будет просто оформить договор в простой форме. Он может быть подписан как заранее, так и при присутствии сотрудника МФЦ. Если вам необходимо составить договор, лучше обратитесь к специалисту. А не используйте в качестве примера скачанные из интернета образцы.
- Доверенность.Если за покупателя действует доверенное лицо, потребуется паспорт этого лица и нотариально удостоверенная доверенность. Паспорт покупателя при этом не требуется. Такого рода сделки становятся всё более популярными, но при этом несут определенные риски.
Необязательные документы при покупке земельного участка.
Они не требуют подачи в МФЦ, Росреестр и не могут быть запрошены сотрудником. Эти бумаги необходимы для подготовки к сделке и для проверки участка на его юридическую чистоту.
1. Документ, подтверждающий наличие плана участка.
Границы земельного участка должны быть определены и отображены на кадастровой карте, т.е. для того чтобы участок получил свои границы, ему необходимо провести межевание (уточнение границ). Эти сведения первично можно получить на сайте публичной кадастровой карты Росреестра, а также посмотреть в выписке ЕГРН.
Основной интерес покупателей к границам участка связан с тем, насколько точно были определены границы и местоположение участка при межевании. Была ли проведена надлежащая процедура межевания? Ранее были распространены различные уловки и послабления.
Для начала нужно рассмотреть вопрос о точности границ. При проведении межевания могут быть допущены такие ошибки:
1) Инженер не был на участке, а его границы были установлены только с помощью спутника. Но для того чтобы посетить местность, необходимо совершить выезд. Никакая точность не имеет смысла. На практике, разброс составляет 1-5 метров. Это в лучшим случае. На моей практике были случаи, когда ставились на кадастровый учёт дороги в Московской области, «обмер» проводился без выезда и в результате очень много участков получили наложение и не смогли в будущем встать на кадастровый учёт без суда;
2) Непрофессиональные инструменты использовались кадастровым инженером. Частное явление, когда после таких обмеров участки могут быть «смещены» на сотни метров;
3) Для того чтобы увеличить территорию, недобросовестный владелец после проведения межевания пересадил забор;
4) В результате ошибки при переводе координат фактических границ на кадастровую карту, Росреестр допустили ошибку в определении их точных координат;
5) На протяжении нескольких лет кадастр и ЕГРП были объединены в единую базу, которая получила название ЕГРН. Было это непросто. В результате этого случается, что большие массивы участков смещаются на несколько метров.
Подавляющее большинство покупателей, для того чтобы проверить границы земельных участков, вызывают кадастрового инженера. Данная услуга подразумевает перемещение точек в натуру. Стоит избегать приглашения человека, который непосредственно осуществлял межевание. Профессиональный инженер приезжает на место, измеряет с помощью своего GPS-навигационного оборудования координаты поворотных точек (углов), после чего удостоверяется в том, что эти координаты точно соответствуют фактическим границам участка. Кроме того, делается обмер забора, а также при необходимости ОКС, которые накладываются на схему расположения ЗУ и акт выноса границ в натуре.
2. Поговорим о том как проводили межевание. В случае необходимости, покупатели могут запросить предоставить межевой план земельного участка для того, чтобы убедиться в двух вещах. Прежде всего, следует уточнить границы с соседями. Согласно ст. 40 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ, в межевом плане должен быть представлен акт согласования с их подписями. Не всегда соседи разделяют мнение о границах или проживают в другом месте на момент проведения межевания. Поэтому некоторые собственники, следуя советам кадастровых инженеров, прибегают к уловкам, чтобы уведомить о времени проведения межевания через местные СМИ. При отсутствии соседа подпись не потребуется. Пункт 8 статьи 39 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ гласит, что это разрешено, но некоторые люди этим злоупотребляют. Для того чтобы оспорить границы и межевание, соседу необходимо обратиться в суд. Это может произойти гораздо быстрее, чем если бы он просто поставил свою подпись. И тем не менее, между ними не было прямого согласия. На практике редко кто из покупателей это делает, но всё же.
План участка, который подтверждает существование земельного участка (его площадь, конфигурация), должен быть в межевом плане. Существующий план должен был быть предоставлен собственником. В случае его отсутствия, кадастровый инженер не сможет оказать услугу. Раньше это было распространено, но сейчас все чаще встречаются случаи, когда специалисты обходят и этот запрет. Границы были определены в акте, как существующие в течение 15 и более лет — п. 10 ст. 22 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Именно в таких формулировках сейчас отказывают в регистрации границ. Соседи имеют больше шансов оспорить межевание в случае отсутствия доказательств того, что участок был создан. Если собственник не предоставит никаких доказательств этого, то сосед имеет возможность подать иск о нарушении условий соглашения.
Если границы участка не оформлены, в соответствии с законодательством он может быть продан. Будет сложно найти покупателя, так как будут риски возможных проблем с соседями. При условии, что цена будет ниже рыночной. Границы лучше всего устанавливать с помощью межевания.
3. Документ, подтверждающий право собственности на участок.
Свидетельство о регистрации права собственности или выписка из ЕГРН являются документами, которые подтверждают право на недвижимость. Начиная с июля 2016 года свидетельства не выдают, их заменили выписками из ЕГРН. Свидетельства, которые были ранее оформлены, не утратили своей юридической силы.
Полезно будет заказать выписку, проверяя земельный участок. Некоторые из клиентов обращаются к продавцам с просьбой предоставить выписку, другие же сами ее заказывают. Указанные в выписке имена владельцев недвижимости можно увидеть только при заказе ее на свою недвижимость. Имеются сведения о координатах поворотных точек (если границы обозначены). Эти координаты нужны для того, чтобы потенциальные покупатели могли найти их, а также понять в каком состоянии находятся границы (требуется их уточнение или нет).
4. Справка об отсутствии задолженности
Если участок находится в СНТ, ТСН, тогда да. Согласно нормам закона, покупатель не может получить свои деньги назад, если продавец не погасил свои долги. Согласно п.2 ст.223 ГК РФ и ст.14 Федерального закона от 29 июля 2017 года N217-ФЗ, покупатель должен вносить плату с момента регистрации перехода права собственности на объект недвижимости в соответствии с договором. Долги прошлых владельцев не должны влиять на его платежи. Однако некоторые председатели, зная о том, что закон обязывает их к оплате долгов предыдущего владельца, все равно будут пытаться заставить нового владельца погасить задолженность. Ситуация, когда продавец не может оплатить товар из-за отсутствия средств на его счету, не должна вызывать у покупателя беспокойство. Для того чтобы избежать подобных ситуаций, следует получить справку об отсутствии задолженности перед товариществом. В крайнем случае можно снизить цену на сумму долга, чтобы избежать конфликта с потенциальным покупателем.
5. Справки из психоневрологического и наркологического диспансера
Там указывается, состоит ли гражданин на учете в данной организации. Если у покупателя есть сомнения в адекватности продавца или он выглядит пьяным, ему следует получить такие справки. Для того чтобы банк мог принять решение о выдаче ипотечного кредита, пожилым продавцам необходимо предоставить справку из психоневрологического диспансера. Как пример – требования банка ВТБ к продавцам, достигшим возраста 65 лет.
Необходимо пройти консультацию у их штатного психиатра и нарколога перед тем, как получить справку.
Документы, предоставляемые по желанию
Здесь перечень неограниченный. Продавец, проверяя земельный участок на чистоту, вправе просить у Продавца документы, которые могут вызвать сомнения у Покупателя.