Домой публикации Одним из рисков приобретения квартиры на основании договора участия в долевом строительстве...

Одним из рисков приобретения квартиры на основании договора участия в долевом строительстве является возможное банкротство застройщика

263
0
Требование о снижении неустойки считается заявленным, если о нем упомянуто в протоколе заседания
Требование о снижении неустойки считается заявленным, если о нем упомянуто в протоколе заседания

В настоящее время эта участь постигает все больше и больше застройщиков, и даже самые яркие и казалось бы надежные застройщики сталкиваются с несостоятельносттью. Конечно при выборе продавца стоит заранее проверять информацию об объекте и о юридическом лице с кем будет заключаться договор участия в долевом строительстве, проверить не является ли юридическое лицо уже в процессе судебного разбирательства в деле о признании юридического лица несостоятельным. Эта информация является открытой и доступной для каждого на сайте http://kad.arbitr.ru по названию или ОГРН  Юридического лица. Обратить внимание с какими банками и страховыми сотрудничает. Но все эти мер могут и не спасти покупателей, так как процесс банкротства долгодлящейся и внезапный. Остаётся повисшая в воздухе проблема как быть обычным людям, покупателям, которые свои «кровные и нажитые непосильным трудом» вложили в долевое строительство, а дом возможно так и не построят. И как же вернуть свои деньги или законно отстаивать свои права на объект недвижимости. Мы постараемся максимально информативно и точно рассказать о всех действиях, которые стоит предпринять участнику долевого строительства.

Информация о начале банкротства и введении стадии наблюдения, а также о признании банкротом и об открытии конкурсного производства опубликовываются в официальном издании https://bankruptcy.kommersant.ru. А в свою очередь Арбитражный (временный или конкурсный) управляющий согласно п. 1 ст. 68, п. 1 ст. 28, п. 1 ст. 128, п. 2 ст. 201.4 

Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 N 127-ФЗ в надлежащий срок (5 дн.) после утверждения обязан уведомить всех известных ему участников строительства (дольщиков) о введении наблюдения или об открытии конкурсного производства и о возможности предъявления ими требований. Процедура банкротства также подразумевает.

Если случай банкротства застройщика все же наступил застройщик может выбрать следующие способы защиты своих прав:

— Обратиться в суд с заявлением об установлении требований

Согласно п. 2 ст. 201.4 Закона N 127-ФЗ Дольщик вправе подать заявление в арбитражный суд по делу о банкротстве застройщика; требование о передаче жилых помещений и (или) денежное требование, а также односторонний отказ от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения.

Коротко о передаче жилого помещения. На основании пп. 3 п. 1 ст. 201.1, п. 2 ст. 201.4, ст. ст. 201.6, 201.7 Закона N 127-ФЗ Если строительство жилого дома завершено, тогда участник долевого строительства вправе заявить в арбитражный суд требование о передаче жилого помещения (квартиры, комнаты) и включении его требования в реестр требований о передаче жилых помещений, т.е. именно в ту часть реестра кредиторов см. Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 N 127-ФЗ

-Или выбрать денежное требование участника строительства, которое возникает в связи с отказом участника строительства от исполнения заключенного с ним договора на стадии конкурсного производства, иным прекращением договора, а также в связи с его недействительностью (незаключенностью). Согласно  п. п. 1, 2 ст. 201.5, пп. 4 п. 1 ст. 201.1 Закона N 127-ФЗ участник долевого строительства вправе заявить следующие денежные требования:

-требования возвратить денежные средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения договора;

-возместить реальный ущерб, который причинен нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение по договору, который предусматривал передачу жилого помещения;

 -возвратить денежные средства, которые были уплачены по договору, признанному на основании решения суда недействительным и требованием передать жилое помещение, и (или) денежные средства в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору;

-возвратить денежные средства, уплаченные по договору, признанному на основании решения суда незаключенным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору.

 В соответствии п. 1 ст. 201.13 Закона N 127-ФЗ, по мимо вышеописанных действий, заявление денежных требований возможно в случае не передачи участникам строительства объекта незавершенного строительства или жилых помещений в доме, строительство которого завершено. При этом участнику строительства потребуется отказаться от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения (п. 1 ст. 201.13 Закона N 127-ФЗ). Чтобы обратиться в суд для защиты своих прав следует сделать следующее: подготовить заявление об установлении требований и собрать необходимые документы

Указать в заявлении о включении требований о передаче жилого помещения в реестр требований о передаче жилых помещений, а также в заявлении о включении денежных требований в реестр требований кредиторов рекомендуется, в частности

  • наименование арбитражного суда, рассматривающего дело о банкротстве застройщика, в который подается заявление, и номер дела;
  • наименование застройщика-должника, его местонахождение;
  • фамилию, имя и отчество арбитражного управляющего, его почтовый адрес, указанный в публикации о введении процедуры банкротства;
  • сведения о заявителе: ФИО, адрес, номера телефонов и факсов, адрес электронной почты;
  • дату и номер договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома;
  • идентификационные данные дома и жилого помещения, в отношении которого заключен договор (адрес дома, номер квартиры либо иные данные, позволяющие идентифицировать жилое помещение, его площадь, количество комнат и др.), в соответствии с договором;
  • стоимость квартиры по договору и сумму денежных средств, перечисленную застройщику;
  • документы, подтверждающие оплату стоимости жилого помещения по договору в полном объеме;
  • сведения о неисполнении застройщиком своих обязательств по передаче жилого помещения;
  • описанные максимально подробно требования участника долевого строительства к должнику

Например, если требования включает в себя требования стороны о передаче жилого помещения в заявлении указываем требование о передаче жилого помещения (с указанием данных, позволяющих точно идентифицировать помещение, и уплаченной дольщиком стоимости помещения в реестр требований застройщика-должника (с указанием полного наименования должника) о передаче жилых помещений.

При установлении денежных требований в заявлении необходимо указать:

  • отказ участника строительства от исполнения договора долевого участия с указанием даты и номера договора, если денежное требование вызвано отказом от договора;
  • просьбу включить в реестр требований кредиторов застройщика-должника (с указанием полного наименования должника) денежное требование.

При установлении денежного требования учитывается размер убытков в виде реального ущерба, который определяется на основании отчета независимого оценщика, привлекаемого арбитражным управляющим за счет средств должника (п. 2 ст. 201.5 Закона N 127-ФЗ).

К заявлению об установлении требований необходимо приложить в том числе (ч. 1, 3 ст. 4 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ; п. 1 ст. 71, п. 2 ст. 201.6 Закона N 127-ФЗ):

  • договор долевого участия с отметкой регистрирующего органа о государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости;
  • документы об оплате стоимости жилого помещения (платежные поручения, приходно-кассовые ордера, иные документы об оплате, предусмотренные законодательством РФ).

Представьте заявление и копии документов арбитражному управляющему, застройщику-должнику и в арбитражный суд, документы в адрес должника и арбитражного управляющего можно направить по почте заказным письмом с уведомлением.

Необходимо также при подаче заявления в суд приложить квитанции об отправке документов в адрес должника и арбитражного управляющего, поскольку в противном случае заявление может быть оставлено судом без движения (ч. 1 ст. 128 АПК РФ).

В соответствии ч. 7 ст. 4 АПК РФ; ч. 4 ст. 12 Закона от 23.06.2016 N 220-ФЗ  арбитражный суд документы можно подать лично, сдав их в окно канцелярии суда или тоже, направить по почте заказным письмом с уведомлением, а также в электронном виде при условии наличия технической возможности для этого в арбитражном суде Сроки подачи заявления об установлении требований в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве застройщика, следующие (п. 1 ст. 71, п. 1 ст. 100, п. 1 ст. 142, п. 1 ст. 201.6 Закона N 127-ФЗ):

  • в течение 30 дней после опубликования в официальном издании, определенном Правительством РФ, сообщений о введении в отношении застройщика процедуры наблюдения. Если данный срок не соблюден, то требования будут рассматриваться только на следующей после наблюдения процедуре банкротства;
  • в течение двух месяцев с даты опубликования сообщения о признании застройщика банкротом и введении конкурсного производства.

При этом срок предъявления требований участниками строительства начинает исчисляться не ранее даты направления им уведомления временным или конкурсным управляющим о введении соответствующей процедуры банкротства (Постановление Президиума ВАС РФ от 23.04.2013 N 14452/12);

  • в любой момент в ходе процедуры внешнего управления.

Требование участника строительства включается в реестр требований кредиторов или реестр требований жилых помещений на основании определения арбитражного суда (п. 1 ст. 71, п. 1 ст. 100, п. 1 ст. 201.6 Закона N 127-ФЗ).

  • Согласно Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ (последняя редакция) в случае ,если ответственность застройщика за неисполнение своих обязательств перед участниками строительства была застрахована, то в случае признания застройщика банкротом и открытия конкурсного производства участник строительства вправе потребовать от страховщика выплаты страховой суммы в размере включенного в реестр требований кредиторов денежного требования.
  • При этом наступление страхового случая подтверждается, в частности, решением арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства, а также выпиской из реестра требований кредиторов о размере, составе и об очередности удовлетворения требований.

Порядок и условия выплаты в данном случае определяются согласно  Федеральный закону «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 29.07.2017 N 218-ФЗ (последняя редакция)

 Если участник долевого строительства получил согласно требованиям или части требований, произведенной страховщиком, то согласно п. 1.2 ст. 201.9 Закона N 127-ФЗ,.конкурсный управляющий соразмерно уменьшает размер такого требования на сумму произведенной выплаты по заявлению участника строительства, получившего такую выплату, или лица, осуществившего такую выплату.в том числи возможно обращение с трбованием к поручителю В соответсвии с ч. 8, 17 ст. 25Закона N 218-ФЗ Порядок и условия выплаты в этом случае определяются договором поручительства .Если исполнение обязательств застройщика по договору долевого участия было обеспечено поручительством банка или организации — учредителя (участника) застройщика, участник строительства вправе потребовать от поручителя выплаты денежных средств в размере включенного в реестр требований кредиторов денежного требования.

Если участник долевого строительства по требованию или части требования , включенному в реестр требований кредиторов, выплаты, произведенной поручителем, конкурсный управляющий уменьшает размер такого требования на сумму произведенной выплаты по заявлению участника строительства, получившего такую выплату, или лица, на основании п. 1.2 ст. 201.9 Закона N 127-ФЗ  осуществившего такую выплату .

И одно из нововведений обращение за возмещением из компенсационного фонда

Законодательством предусмотрено формирование за счет обязательных взносов застройщиков компенсационного фонда, предназначенного для выплаты возмещения участникам строительства при банкротстве застройщика (ст. 23.2 Закона N 214-ФЗ; п. п. 1, 3 ч. 1 ст. 3, ч. 1 ст. 10 Закона N 218-ФЗ).

Примечание. Обязанность по отчислению застройщиком обязательных взносов в компенсационный фонд возникает в случае, если договор участия в долевом строительстве с первым участником строительства представлен на государственную регистрацию после 20.10.2017 (ч. 5 ст. 25 Закона N 218-ФЗ).

Прием заявлений о выплате и выплата возмещения отнесены к ведению публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» (далее — Фонд), в том числе через банки-агенты. Сообщение о дате, месте, времени, форме и порядке приема заявлений размещается на официальном сайте Фонда в течение 14 дней со дня принятия соответствующего решения собранием участников долевого строительства (п. п. 2, 3, 9 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 07.10.2017 N 1233).

Участник долевого строительства вправе обратиться в Фонд за выплатой возмещения до даты завершения конкурсного производства в отношении застройщика, за исключением предусмотренных законом случаев, допускающих обращение позже указанной даты. Выплата возмещения осуществляется в размере уплаченной цены договора, но не более предельной суммы возмещения, определяемой в соответствующем порядке (ч. 1, 2 ст. 13 Закона N 218-ФЗ; п. п. 4, 5Правил).

Выплата возмещения осуществляется в течение 10 рабочих дней со дня представления необходимых документов (п. 8 Правил).

И согласно ч. 3 ст. 13 Закона N 218-ФЗ). одно немаловажное условие вы не имеете права на возмещение, если приобрели право требования по договору участия в долевом строительстве у юридического лица — участника долевого строительства после возбуждения производства по делу о банкротстве застройщика.

Обратиться в суд с требованием о признании права собственности на жилое помещение.

Согласно пп. 1 п. 1 ст. 201.8, п. 8 ст. 201.11  Закона N 127-ФЗ том случае если застройщик все-таки получил разрешение на ввод построенного многоквартирного дома в эксплуатацию и до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом застройщик и участник строительства подписали передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, участник строительства вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности участника строительства на жилое помещение пп. 1 п. 1 ст. 201.8, п. 8 ст. 201.11Закона N 127-ФЗ.

Заявление по данный форме и содержанию должно соответствовать требованиям, установленным ст. ст. 125, 126 АПК РФ.а также порядок его подачи в арбитражный суд должны отвечать требованиям вышеописанных статей.

Согласно пп. 4 п. 1 ст. 333.21 НК РФ, должна быть уплачена госпошлина в размере 6 000 руб. Заявитель обязан направить застройщику копии требования и прилагаемых к нему документов заказным письмом с уведомлением о вручении в соответствии с п. 4 ст. 201.8 Закона N 127-ФЗ. Согласно п. 8 ст. 201.11 Закона N 127-ФЗ в результате  рассмотрения заявления и документов арбитражный суд выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение .

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here