Оспорить ПЗЗ и генеральный план

Оспаривание и признание недействующими правил землепользования и застройки, а также генерального плана.

Давайте не много о практике оспаривания и признания недействующими правил землепользования и застройки, а также генеральных планов поселений и городских округов в части установления территориальных зон.

В соответствии с ч.ч. 2, 4 ст. 30 ГрК РФ правила землепользования и застройки включают в себя, в частности, карту градостроительного зонирования. На карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается. Территориальные зоны, как правило, не устанавливаются применительно к одному земельному участку.

Пунктом 2 ст. 85 ЗК РФ также предусмотрено, что границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

У меня на практике были случаи, когда один земельный участок оказывается расположенным в нескольких территориальных зонах, а это уже ошибка, допущенная при подготовке ПЗЗ в части установления границ территориальных зон. Из-за этой ошибки у правообладателей земельных участков возникают трудности, например, с оформлением документации на застройку участков. В таких случаях оспаривание и признание недействующими ПЗЗ не составляет большого труда.

В  определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 11 апреля 2019 г. № 53-АПА19-7 указано следующее:

«Пунктом 2 статьи 85 Земельного кодекса предусмотрено, что границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.
Согласно части 4 статьи 30 ГРК РФ на карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне.

В приведённом примере особых проблем нет, но распространенным поводом к оспариванию ПЗЗ и ген. плана  является неправильное с точки зрения заявителей установление территориальных зон.

Чаще всего заявители недовольны тем, что установленные территориальные зоны и градостроительные регламенты не учитывают ранее установленные виды разрешенного использования и сложившееся фактическое использование земельных участков. Оспаривать правила землепользования и застройки в таких ситуациях намного труднее.

Например, Администрацией г/о Одинцово проводились публичные слушания, обсуждения по вопросу изменения ПЗЗ и ген. плана. Жители дер. Сальково и Марьино возражали против принятия проекта, так как в случае застройки смежных с деревнями участков, резко увеличится плотность застройки, ухудшится экологическая, санитарно-эпидимиологическая обстановка.

Согласно п.п. 2, 4 ч. 1 ст. 34 ГрК РФ при подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются с учетом функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных генеральным планом поселения (за исключением случая, установленного частью 6 статьи 18 настоящего Кодекса), генеральным планом городского округа, схемой территориального планирования муниципального района; сложившейся планировки территории и существующего землепользования.

Обычно ссылаются на то, что территориальная зона, в границах которой оказался, расположен их земельный участок, установлена без учета сложившейся планировки территории и существующего землепользования.

Вместе с тем надо учитывать следующее. Границы территориальных зон должны устанавливаться с учетом функциональных зон, определенных генеральным планом поселения или городского округа, например, Одинцово. Территориальные зоны должны и обычно соответствуют функциональным зонам, установленным в генеральных планах.

Поэтому нужно оспаривать генеральный план и ПЗЗ, например, г/о Одинцово, в части установленных функциональных зон.

Оспорить правильность установления функциональных зон в генеральном плане на практике очень сложно.

Важно отметить, что ГрК РФ не содержит норм, обязывающих органы местного самоуправления определять функциональные зоны в документах территориального планирования муниципального образования в соответствии с фактическим использованием территории, поскольку планирование территории направлено не на фиксацию существующего положения, а на ее развитие (изменение) в будущем.

Помните, что в любом случае, если проект генерального плана и ПЗЗ нарушают Ваши права, вы можете подготовить свои возражения. В Москве идёт практика, что власти прислушиваются к мнению граждан. По крайней мере есть примеры.

С уважением,
земельный юрист Бадеев Дмитрий Александрович

 

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.