Неустойка за просрочку передачи квартиры по договору долевого участия

Неустойка за просрочку передачи квартиры по договору долевого участия в Москве

Здравствуйте. Я — юрист по недвижимости Дмитрий Бадеев, который помогает своим клиентам взыскать неустойку с застройщиков через суд в Москве. Ниже размещаю серию публикаций, которые могут быть полезны вам, а также мне ))) Я постоянно пользуюсь ими. Публикации посвящены взысканию неустойки за просрочку передачи квартиры по договору долевого участия.

Неустойка по ДДУ – это сумма, которую участники ДДУ вправе взыскать с застройщика из-за того, что застройщик нарушил установленный ДДУ срок передачи Объекта. Срок сдачи Объекта указывается в ДДУ.

Как правильно посчитать неустойку по ДДУ?

Можно воспользоваться калькулятором для расчёта неустойки по ДДУ

Калькулятор от Договор-Юрист.Ру

Формулу расчета неустойки берём из п. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

Формула для расчёта неустойки по ДДУ для юридических лиц

Неустойка = стоимость Объекта по ДДУ × количество дней просрочки × 1/300 × ставка рефинансирования в процентах.

Формула для расчёта неустойки по ДДУ для физических лиц

Неустойка = стоимость Объекта по ДДУ × ставка рефинансирования в процентах × количество дней просрочки × 1/300 × 2.

Особенности начисления неустойки по ДДУ за 2020 и 2022 годы.

Неустойка по ДДУ в 2020 году не начисляется с 3 апреля по 31 декабря 2020 года. Нормативно-правовой акт: Постановление Правительства N 423. Это обусловлена пандемией коронавируса и стремлением государства поддержать застройщиков.

Неустойка по ДДУ в 2022 году не начисляется с 29 марта по 31 декабря 2022 года. Нормативно-правовой акт: Постановление N 479.

Как взыскать неустойку по ДДУ в Москве.

Общий алгоритм взыскания неустойки по ДДУ:

  1. Расчёт сумму неустойки по ДДУ;
  2. Подготовить и направить ценным письмом с описью вложения застройщику досудебную претензию. Досудебная претензия необходима, чтобы дать возможность застройщику добровольно оплатить неустойку. В случае отказа, тогда участник ДДУ вправе взыскать штраф, который для физ. лиц равен половине суммы неустойки.
  3. Определить территориальную подсудность для подачи иска в суд. Физические лица имеют право выбора суда: 1) по адресу своей регистрации; 2) по адресу застройщика; 3) по адресу новостройки. Лично мне представляется, что подавать лучше по месту регистрации участника ДДУ.
  4. Провести анализ судебной практики по необходимому застройщику, чтобы понимать какая практика складывается.

  5. У юридических лиц право выбора суда нет — они подать исковое заявление в суд по адресу застройщика, если иное не указано в ДДУ.

  6. Подготовить исковое заявление с приложением необходимых документов + оплатить госпошлину.
  7. Направить копии собранных документов, указанных в п. 6, застройщику ценным письмом с описью вложения. По закону мы должны направить ответчику копии иска и приложенных документов;
  8. Направить в суд исковое заявление суд, например, в Замоскворецкий районный суд г. Москвы. 
  9. Участвуем в судебном разбирательстве. Сначала будет предварительно заседание, а потом основное. 
  10. В судебном заседании обращаем внимание суда: 1) Застройщик не представил уважительных причин по пропуску передачи Объекта; 2) Участник ДДУ пытался договориться с застройщиком до суда, направив досудебную претензию по оплате неустойки, но тот проигнорировал законное требование. Все эти обстоятельства указываем в исковом заявлении о взыскании неустойки по ДДУ.
  11. Судья выносит решение. Если решение нас не устраивает, тогда обжалуем. Если решение в пользу участника ДДУ, тогда ждём пока вступит в законную силу. В канцелярии суда нужно забрать исполнительный лист, предварительно направив заявление на выдачу ИЛ.

  12. Направить исполнительный лист  судебным приставам. Лично мне проще так. Можно направить ИЛ в банк, у которого обслуживается застройщик, но знать, что это за банк. А так с приставов спрашиваем через недельку отчёт о ходе исполнения. Если пристав не работает, пишем жалобу на его действия/бездействия.

Можно взыскать неустойку по ДДУ, если подписан акт приема-передачи Объекта с пунктом об отказе от претензий?

Можно, но всё же лучше, не подписывать такой акт. Застройщики любят в акт приёма-передачи Объекта «запихнуть» по максиму, чтобы снять с себя ответственность.

По закону участник ДДУ (дольщик) не имеет права отказаться от права на взыскание неустойки, потому что это не предусмотрено законом (П. 2 ст. 9 ГК РФ.) Следовательно, пункты акта об отказе от претензий будут ничтожными (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

 

Можно взыскать неустойку по ДДУ, если была переуступка права?

Возможно, так как заключен договор уступки. Следовательно, права и обязанности , предыдущего участка ДДУ (дольщика) перешли новому участнику (п. 1 ст. 382 ГК РФ).