Домой публикации Купить или продать по переуступке квартиру в новостройке. Чего бояться и как...

Купить или продать по переуступке квартиру в новостройке. Чего бояться и как себя защитить?

250
0
Купить или продать по переуступке квартиру в новостройке. Чего бояться и как себя защитить?
Купить или продать по переуступке квартиру в новостройке. Чего бояться и как себя защитить?

Купить или продать по переуступке квартиру в новостройке. Чего бояться и как себя защитить?

Нововведения начала 2019г. коснулись и этого вида сделки. Рынок недвижимости насыщен предложениями об объектах в новостройках недвижимости в новостройках. Вариантов сделок тоже многочисленное, например, сделка с застройщиком напрямую-Договор участия в долевом строительстве, договор купли-продажи, иные виды сделок. А также существует договор уступки прав по договору участия в долевом строительстве (переуступка права требования) эта сделка часто встречается, когда покупатели хотят продать по дороже свое право участия в долевом строительстве по истечении некоторого времени после покупки, так как недвижимость дорожает с каждым днем или другие какие-то обстоятельства, а есть некоторые застройщики, которые том числе на таких условиях предлагают приобрести объект долевого строительства (далее-ДДУ).

Статья 11. Уступка прав требований по договору. Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 25.12.2018) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Регламентирует, что уступка или переуступка права как ее называют при покупке квартиры, означает переход права требования к другому субъекту с теме же правами и обязанностями, которые предусматривает договор участия в долевом строительстве. По отношению к недвижимости это означает смену собственника квадратных метров по ДДУ. Сторонами по договору цессии являются покупатель (цессионарий) и продавец (цедент). Данное соглашение выгодно для обеих сторон сделки, но только в том случае, если в самом договоре долевого участия не указана обязанность дольщика, ставить об этом в известность самого застройщика   (что довольно часто встречается на практике)., в таком  случае Цессионарию предоставляется возможность приобретения более дешевого жилья, чем при покупке уже готового. А цедент имеет выгоду в том, что появляется возможность вернуть вложенные деньги, а в некоторых случаях и приумножить их, немного повысив цену. Но в некоторых случаях покупка квартиры по уступке связана не только с целью получить прибыль, но и с приобретением обременения по выплате ежемесячных платежей, если прежним собственником не была погашена вся сумма по ДДУ. Инвесторами в долевом участии чаще всего выступают простые граждане (физ. лица – 70% от всех заключенных договоров).Но некоторые юридические лица тоже вкладывают денежные средства в покупку разного рода недвижимости по вышеописанной схеме , для них приобретение квартир по ДДУ на стадии «нулевой готовности строительства» неплохая возможность извлечь из сделки прибыль, перепродав в дальнейшем объекты по рыночной стоимости. Переуступка права на квартиру в строящемся доме сама по себе абсолютно обычная сделка, но чтобы не попасть в неприятную ситуацию, а также не стать обманутым дольщиком необходимо «проверить  застройщика» доступными способами, о которых мы поговорим далее. Законность таких сделок не оспаривается, в том случае если договор заключен, согласно норм, регламентированных Федерации». Теперь опишем несколько несложных действий, позволяющих проверить застройщика, Постановление Правительства РФ от 07.10.2017 N 1233 «Об утверждении Правил выплаты публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» возмещения гражданам — участникам долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, предусматривающим передачу жилых помещений», данная организация имеет свой ресурс в интеренете, где можно посмотреть список «недобросовестных застройщиков» и список реально строищихся объктов. https://фонд214.рф/#sectionOne Необходимо зайти в графу дольщикам и проверить ДДУ https://фонд214.рф/ddu_check, а также посмотреть перечень строящихся объектов.

Просмотреть отзывы в интернете и зайти на сайт Арбитражного суда РФ, зайти в графу картотека арбитражных дел http://kad.arbitr.ru,   и по названию застройщика просмотреть не находиться ли он в производстве по делу о банкротстве.

Процедура оформления уступки такая : Основным требованием к оформлению такой сделки является полученное от компании застройщика письменное согласие на это. Порядок по оформлению соглашения напрямую зависит от того, погашены ли обязательства цедента перед застройщиком в полном объеме, или имеется остаток. В случае полного закрытия цедентом обязательств по ДДУ цессионарию передаются исключительно права требования, а застройщику обязательства по оформлению квартиры в собственность на основании договора долевого участия и соглашения цессии. Законодательством также допустимо совершение сделки по переуступки права без официального согласия застройщика, но с обязательным письменным уведомлением его об этом.

Чтобы вышеописанная сделка соответствовала закону, необходимо соблюсти следующие условия, а именно : цедент передает цессионарию полный пакет документов, касающийся заключения первоначальной сделки в данном случае Договор долевого участия или иной предусмотренный действующим законодательством вариант, подтверждение ежемесячных взносов (квитанции, платежные поручения и т.п.), справки, соглашение об ипотечном кредитовании и т.д.); покупатель в свою очередь проверяет непосредственно сам договор, после чего исполняет свои обязательства; далее заключается сама сделка, и проводится регистрация в Россреестре соглашения об уступке прав требования . Согласно ФЗ-218 «О регистрации недвижимости» любая сделка с ней подлежит обязательному внесению изменений в ЕГРН, посредством регистрации прав в Россреестре.  Заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним ФЗ №218 от 13.07.2015 О государственной регистрации недвижимости размещено на портале Росреестра https://rosreestr.ru/site/; заявление можно подать в электронном виде или обратиться в удобное подразделение МФЦ., так же на портале Росрреестра можно осуществить предварительную запись на прием в ближайщий офис.

 К соглашению о цессии необходимо приложить следующие документы:

-подтверждение прав на реализуемую :письменное разрешение на сделку от застройщика;

-договор уступки права требования

-платежные поручения и прочие -документы поджтверждающие исполнения обязательств цендентом,

-оригинал договора участия в долевом строительстве с застройщиком.,

-оплата государственную пошлин у согласно ст.333 Налогового кодекса( опять информацию о реквизитах можно найти на официальном портале Росреестра).

Полный пакет требуемых документов можно уточнить в самом регистрационном органе.

Какие риски остаются у покупателя при  уступке прав требования. Конечно  уступка прав требования на квартиру, как и остальные сделки с недвижимостью, несет в себе цель извлечения прибыли, но и соответствующие риски, а именно признание договора цессии недействительной или фиктивной сделкой. Есть множество разных причин, а для того чтобы вернуть свои финансы, в соглашение обязательно нужно указывать реальную цену за объект. Согласно Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 N 135-ФЗ теперь рассчитывается от кадастровой стоимости объекта, а она в свою очередь зависит от рыночной стоимости объекта. рисков, связанных с приобретением жилья по переуступке, можно избежать., перед тем как поставить подпись в договоре — изучать подписываемое соглашение и оформлять сделку только на основании ДДУ, который в свою очередь проходит законную регистрацию. Также, непосредственно перед принятием решения о приобретении жилья по переуступке, стоит внимательно проанализировать все риски  и взвесить «За И Против». В каком случае  цедент платит налог по переуступке :на основании НК РФ, любой гражданин России при получении дохода от сделки платит тот самый налог на прибыль, а данная сделка связана с  уступкой прав конечно же не является исключением. Соответственно делаем выводы: для законодателя нет разницы какой способ был избран сторонами и уступка прав по договору долевого участия тому не исключение. В любом случае сделка подлежит налогообложению и налог необходимо заплатить. Но  в данном случае размер налога может быть изменен в сторону уменьшения, в связи с понесенными цедентом расходами. По практике  налог платится исключительно с разницы между суммой продажи по цессии и затраченных средств по ДДУ.

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here