Как заставить застройщика устранить дефекты и выплатит компенсацию в Москве?
Дефекты в качестве объектов недвижимости: как заставить застройщика устранить недочеты или выплатить компенсацию?
Все детали и правила соблюдения застройщиками качества строительных объектов, которые передаются дольщикам по договору долевого участия в строительстве, содержатся в положениях ГК Российской Федерации, Федеральном законе от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». Некоторые правила также регулируются Законом о защите прав потребителя.
Застройщик обязан передать объект дольщику, при этом объект должен полностью соответствовать качеству по ДДУ и требованиям технических правил. Также помещение обязательно должно быть построено соответственно градостроительным регламентам и строго по проектной документации.
Гарантийные сроки
Срок гарантии объекта долевого строительства указан в ДДУ и не должен быть меньше пяти лет. Сюда не входит технологическое либо инженерное оборудование. Дольщик по закону имеет право требовать от застройщика компенсацию за то, что объект не соответствует требуемым качествам. Главное, чтобы дефекты были выявлены еще до окончания гарантийного срока. Его отчет начинается со дня подписания передаточного акта по договору о долевом участии. Все эти детали указаны в положениях частей 5 и 6 статьи 7 Закона № 214 – ФЗ.
На инженерное и технологическое оборудование дается гарантия в три года с даты подписания первого передаточного акта или любого другого документа о передаче объекта. Указанные сроки могут быть продлены в ДДУ.
Однако инвесторам следует понимать, что на отделочные работы, которые выполняет застройщик, гарантия не распространяется, что было установлено из судебной практики. Этот пункт отношений между застройщиком и дольщиком урегулирован нормами ГК РФ о подряде. Если же дольщик является еще и потребителем, то в силу входит и Закон о защите прав потребителя. Гарантийный срок на отделочные работы должен быть прописан в договоре. Если же таковой не был установлен, его длительность составит два года.
Как только дольщик обнаружил какие-то недостатки по качеству выполненных работ и потребовал исправить их, он должен указать сроки, в которые застройщик обязан эти недостатки устранить. Сроки должны быть установлены разумно, чтобы застройщик просто физически мог все исправить.
В Законе № 214 – ФЗ упоминается понятие «разумный срок». Четких временных рамок не указано. Это связано с тем, что недостатки в качестве выполненной работы бывают разные и от этого зависит количество времени на их исправление. Если мелкие дефекты могут быть устранены в течение нескольких дней, то на более крупные работы может потребоваться несколько месяцев. Также сроки устранения ошибок в качестве проделанной работы зависят от технологий, которые для этого необходимо применить. Иногда между первым и вторым этапами работ следует переждать некоторое время. Но человек, который не является застройщиком и не имеет в этом опыта, не способен четко определить необходимые сроки на исправительные работы по качеству объекта. Потому лучше обратиться к специалисту. Он сможет точно выявить все недостатки, требующие доработки и определит необходимые сроки на выполнение работ. Закон также не запрещает заранее установить сроки исправления возможных дефектов на этапе составления договора между застройщиком и дольщиком. Таким образом, подстрахованы будут оба. Дольщик будет знать, какие сроки предъявлять, а застройщик получит достаточно времени на исправление ошибок.
Взыскание неустойки за неисправленные дефекты
Не все застройщики исправляют все недостатки после получения претензии. И в таком случае их можно заставить устранить недочеты только через суд. Если суд установит, что дефекты действительно присутствуют, как указано в иске, он вынесет решение в пользу дольщика. К сожалению, не так уж и просто заставить застройщика устранить все недостатки даже по указу суда. Нет никакой однозначной схемы, решающей этот вопрос. В таком случае дольщик часто обращается к судебным приставам, приводит экспертов, которые установят, что дефекты действительно не были исправлены. Однако дольщик имеет право взыскать с застройщика неустойку за то, что тот вовремя не выполнил свои обязательства по устранению дефектов. Это мотивирует застройщиков выполнять указ суда своевременно.