Животрепещущая тема или как взыскать неустойку с недобросовестного застройщика?
В последнее время активно растет количество недобросовестных застройщиков растет с неумолимой скоростью. А некоторые застройщики просто не справляются с задачами государства, которое ежедневно усложняет законодательство. Эта ситуация является нашумевшей за последний год и «акулы девелопмента» терпят убытки, а некоторые даже признаются банкротами в соответствии с действующим законодательством. Но новые изменения в законодательстве в части Долевого строительства эффективно защищают права участников долевого строительства. И одно из самых распространённых проблем является несвоевременная сдача дома в эксплуатацию, а, следовательно, и несвоевременное исполнение обязательств по договору участия в долевом строительстве. Данные отношения между застройщиками и участниками долевого строительства регулируются действующим законодательством Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»; Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 25.12.2018), Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ)30 ноября 1994 года N 51-ФЗ) и Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 (ред. от 29.07.2018) «О защите прав потребителей»
Согласно с п. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, возникающим из договора участия в долевом строительстве, заключенного гражданином в целях приобретения в собственность жилого помещения и иных объектов недвижимости исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 (ред. от 29.07.2018) «О защите прав потребителей «действует в части, не урегулированной данным законом. Вернемся к понятию неустойки ГК РФ Статья 330. Понятие Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. Кредитор в данном случае участник долевого строительства не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.
Подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, если неустойка которую заявляет участник долевого строительства несоразмерно причинённому реальному ему ущербу, то она может быть уменьшена в судебном порядке (п. 1 ст. 333 ГК РФ). Заранее установленные условия договора о неприменении или ограничении применения ст. 333 ГК РФ являются ничтожными (п. п. 1 и 4 ст. 1, п. 1 ст. 15 и п. 2 ст. 168 ГК РФ).
В соответствии с п. п. 3, 4 ст. 1 Гражданского кодекса РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно, никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Соответственно оценка соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства стороны должны учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования. При решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.
Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи с чем размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работы, услуги) или суммы подлежащей взысканию неустойки. Размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости. Рассмотрим случай, который мог бы заставить участника долевого строительства обратиться например ввиду несвоевременной сдачи дома в эксплуатацию покупатель был вынужден проживать на праве аренды в другой квартире и арендная плата за нее составила определенную сумму, а договор с арендодателем был заключён на определённый срок с ограничением до даты передачи объект долевого строительства, в связи с просрочкой застройщиком срока по обязательствам покупатель был вынужден искать новое жилье и смог найти на неудобных для себя условиях, как вариант пришлось переводить детей в др. образовательные учреждения итд., что принесло моральные страдания и неудобства, соответственно истец по данным требованиям имеет право оценить свой моральный ущерб, а суд в свою очередь принять доводы сторон-участников процесса и соразмерно ее уменьшить, но реализовывать это право стоит обязательно. Застройщик в некоторых случаях может вообще приостановить строительство или просрочить срок сдачи объекта ни на один месяц и не на один квартал. Обязанность доказать надлежащие исполнения своих обязательств по договору о долевом участии в строительстве жилья и передачи квартиры истцу или его уклонения от принятия квартиры, являющейся объектом долевого строительства, лежит на ответчике, нарушившем обязательство. Определение Конституционного Суда РФ от 15.01.2015 N 7-О.
Рассмотрим другой вариант суд может принять решение и не в пользу истца и отказать в иске о неустойке в адрес Застройщика. Вот например, Апелляционное определение Московского городского суда от 26.05.2017 по делу N 33-18972/2017,исходя из прав и обязанностей, вытекающих из положений договора участия в долевом строительстве суд отказался взыскать с застройщика неустойку за период до даты, в которую истец осуществил доплату за дополнительную площадь квартиры, поскольку до указанной даты истец не произвел оплату по договору в полном объеме и у ответчика не возникла обязанность передать квартиру истцу.
Из Апелляционного решения Московского городского суда от 24.05.2017 по делу N 33-18963/2017В судебном порядке согласно ст. 333 ГК РФ с ответчика была взыскана неустойка по договору участия в долевом строительстве за нарушение срока передачи объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, но суд снизил ее размер на основании ст. 333 ГК РФ с учетом периода просрочки и того обстоятельства, что взыскиваемые проценты неустойки явно несоразмерны характеру нарушения обязательства: они составляют примерно 24,75 процентов от стоимости квартиры, а с другими штрафами и компенсациями менее чем за один год превысят 30 процентов стоимости объекта недвижимости.
Перечислим иные и самые популярные основания для обращения в суд с иском к застройщику:
Основные:
— о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства;
— о защите прав потребителя;
— о компенсации морального вреда;
— о взыскании штрафа за неудовлетворение требований потребителя в добровольном порядке;
— о взыскании убытков (расходов истца на оплату аренды жилого помещения, коммунальных услуг, детского сада для ребенка и т.д.);
— о взыскании нотариальных расходов (расходов на удостоверение нотариальной доверенности);
— о взыскании почтовых (почтово-телеграфных) расходов.
— о признании недействительными отдельных пунктов договора участия в долевом строительстве;
— о признании недействительным одностороннего передаточного акта;
— обязать ответчика подписать акт приема-передачи объекта долевого строительства в редакции истца, без исправлений.
Такие споры данной категории вытекают из условий договора участия в долевом строительстве. Согласно этому договору одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).
В заключении Закон N 214-ФЗ предусматривает возможность взыскания с застройщика неустойки (пени) в следующих случаях:
1) когда застройщик нарушил предусмотренный договором срок передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства (ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ);
2) когда застройщик нарушил срок устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, согласованный застройщиком с участником долевого строительства (ч. 8 ст. 7 Закона N 214-ФЗ).
В Обзоре судебной практики Верховного суда РФ В п. 36 от 04.12.2013 описана ситуация, что при рассмотрении дел по требованиям о безвозмездном устранении в разумный срок выявленных в течение гарантийного срока недостатков в объекте долевого строительства, о возмещении расходов по их устранению, предъявленным гражданами — участниками долевого строительства, заключившими договор исключительно для личных, семейных и иных домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, размер взыскиваемой неустойки за нарушение соответствующих сроков определяется в соответствии с п. 5 ст. 28 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей».
п. 8 Обзора от 19.07.2017 содержит информацию, что Закон N 214-ФЗ не содержит положений, устанавливающих ответственность застройщика за нарушение сроков удовлетворения отдельных требований участника долевого строительства, в том числе требования о безвозмездном устранении выявленных при передаче объекта строительства недостатков. Нарушение срока удовлетворения указанного требования влечет наступление предусмотренной Законом РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» ответственности продавца в виде уплаты неустойки.
И все таки самыми популярными на сегодняшний день являются судебные споры по взысканию неустойки с застройщика, в связи с нарушением им указанного в договоре срока передачи объекта долевого строительства.