Топ-10 ошибок в межевых и технических планах: как избежать отказа в Росреестре
Столичное управление Росреестра обнародовало список самых частых ошибок, допускаемых кадастровыми инженерами при подготовке межевых и технических планов. Эти неточности приводят к приостановке или отказу в кадастровом учете, создавая проблемы для собственников и застройщиков. Изучите рейтинг проблемных мест, чтобы ваши документы прошли регистрацию с первого раза.
🔍 Что такое межевой и технический план?
Межевой план: документ, устанавливающий точные границы земельного участка, его площадь и конфигурацию. Основа для постановки земли на кадастровый учет.
Технический план: описывает ключевые характеристики объекта недвижимости (здания, помещения, сооружения, машино-места) для внесения сведений в ЕГРН.
🚫 Топ-10 Ошибок в Межевых и Технических Планах (по версии Росреестра):
- ❌ Несоответствие площади участка ПЗЗ: Размер участка в плане превышает или меньше пределов, разрешенных Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) для данной территории.
👉 Проверьте: Соответствует ли ваш участок градостроительным регламентам?
- ❌ Нарушение процедуры согласования границ: отсутствие надлежащего согласования местоположения границ участка с владельцами смежных земель.
👉 Важно: соблюден ли юридически корректный порядок согласования?
- ❌ Отсутствие доступа к участку: в плане не обеспечен законный доступ (проход или проезд) к земельному участку от земель общего пользования.
👉 Вопрос: Есть ли у участка выход к дороге или проезду?
- ❌ Наложение границ (кадастровое пересечение): границы вновь образуемого или уточняемого участка пересекают границы уже существующего участка, сведения о котором есть в ЕГРН.
👉 Опасность: риск споров с соседями и отказа в регистрации.
- ❌ Отсутствие кадастровых номеров ОКС: в межевом плане не указаны кадастровые номера объектов капитального строительства (зданий, сооружений), расположенных на участке.
👉 Требование: все ОКС на участке должны быть идентифицированы.
- ❌ Неверные условные знаки в техплане: условные обозначения в графической части технического плана не соответствуют установленным стандартам, либо используются знаки, не расшифрованные в разделе «Условные обозначения».
👉 Точность: графика должна быть однозначно читаемой.
- ❌ Отсутствие сведений о предельных размерах: в межевом плане не указаны минимальные и/или максимальные допустимые размеры участка для его вида разрешенного использования (ВРИ), а также нет ссылок на документы, устанавливающие эти параметры (чаще всего ПЗЗ).
👉 Проверка: соответствует ли участок своему ВРИ по размеру?
- ❌ Неполные сведения о земле под ОКС: в техническом плане здания/сооружения отсутствуют данные обо всех земельных участках или кадастровых кварталах, над, под или на которых расположен объект (особенно актуально для линейных объектов, многоуровневых зданий).
👉 Комплексность: учитывается ли вся площадь взаимодействия объекта с землей?
- ❌ Несоответствие контура на карте и в плане: контур объекта, построенный по координатам из технического плана на дежурной кадастровой карте, не совпадает с изображением в графических разделах самого техплана.
👉 Ошибка данных: координаты и графика должны быть идентичны.
- ❌ Отсутствие акта приемки перепланировки: при оформлении техплана на помещение после перепланировки в МКД не приложен акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение работ и соответствие проекту.
👉 Юр. основание: Без акта перепланировка не считается узаконенной.
💡 Как избежать проблем?
Тщательная подготовка: кадастровому инженеру необходимо скрупулезно проверять исходные данные и соответствие всем нормам.
Сверка с ЕГРН и ПЗЗ: Обязательное сравнение информации с актуальными данными Единого госреестра недвижимости и Правилами землепользования и застройки.
Внимание к деталям: особое внимание – согласованию границ, условным знакам, полноте сведений об объектах на участке и под ним.
Проверка графики: координаты в текстовой части и графическое отображение обязаны совпадать.
Заключение: Знание этих типичных ошибок в межевых и технических планах – первый шаг к их предотвращению. Доверяйте подготовку документов только опытным и внимательным кадастровым инженерам, которые гарантируют соответствие всем требованиям Росреестра. Проверьте свой план на наличие этих «подводных камней» перед подачей – это сэкономит ваше время и нервы!