Документ-основание в сделках с недвижимостью: полный гид для Покупателей и Продавцов
При покупке недвижимости важно убедиться, что продавец действительно имеет право распоряжаться объектом. Выписка из ЕГРН подтверждает текущий статус собственности, но именно документ-основание раскрывает историю её возникновения. Разбираемся, как не ошибиться при проверке таких документов.
Что такое документ-основание и зачем он нужен?
Документ-основание (правоустанавливающий документ) — это юридический акт, на основании которого возникло право собственности. Он фиксирует способ получения имущества: покупка, наследование, дарение, приватизация и др.
Без этого документа регистрация права в Росреестре невозможна. Даже если выписка из ЕГРН у продавца на руках, именно документ-основание:
— Подтверждает законность перехода прав.
— Указывает на условия сделки (например, использование материнского капитала).
— Помогает выявить скрытые обременения или споры.
> Пример: Если квартира получена по наследству, в выписке будет указано «Свидетельство о праве на наследство». Но только оригинал этого свидетельства покажет, нет ли других наследников, которые могут оспорить сделку.
Основные Виды Документов-Оснований для Квартиры
Каждая сделка имеет свою «юридическую историю». Вот самые распространённые типы правоустанавливающих документов:
1. Договор купли-продажи (ДКП)
Стандартный вариант для вторичного рынка. Что проверить:
— Совпадают ли данные продавца в договоре и выписке ЕГРН.
— Указан ли статус имущества (например, совместно нажитое в браке).
— Есть ли отметка о погашении ипотеки, если квартира была в залоге.
2. Договор долевого участия (ДДУ)
Актуален для новостроек. Важно:
— Убедиться, что дом сдан (проверить акт ввода в эксплуатацию).
— Если право переуступлено, запросить договор цессии.
3. Свидетельство о наследстве
Риски: Наследственные споры могут возникнуть даже через годы. Совет:
— Проверить, все ли наследники учтены.
— Уточнить, не оспаривалось ли решение нотариуса в суде.
4. Договор дарения
Особенность: Одаряемый становится собственником сразу после регистрации. Что учесть:
— Даритель должен быть дееспособен на момент сделки.
— Нет ли условий отмены дарения (например, «если переживёт дарителя»).
5. Решение суда
Важно: Запросить копию решения и убедиться, что оно вступило в силу. Проверить, не было ли апелляции.
> Совет: Для объектов, приобретённых до 1998 года, документы могут храниться в БТИ. Запросите архивную справку, если оригинал утерян.
Документы-основания для земельных Участков
Земля имеет свою специфику. Помимо общих документов (дарение, купля-продажа), могут встречаться:
— Акт передачи от муниципалитета — для участков, выделенных под ИЖС или ЛПХ.
— Соглашение о разделе/объединении — если участок образован путём межевания.
— Выписка из похозяйственной книги — для земель в СНТ.
Что проверить:
— Соответствие границ участка кадастровому плану.
— Наличие обременений (сервитут, аренда).
Как Проверить Подлинность Документа-Основания?
- Сверьте реквизиты в выписке ЕГРН и оригинале документа.
- Запросите дополнительные доказательства:
— Для наследства — нотариальное свидетельство.
— Для судебного решения — отметку о вступлении в силу.
- Проведите проверку на юрчистоту:
— Узнайте историю объекта через сервис «ДомКлик».
— Закажите выписку о переходе прав — она покажет всех предыдущих собственников.
Если документ утерян
Восстановить правоустанавливающий документ можно:
- Через Росреестр — запросить выписку с указанием реквизитов основания.
- В БТИ — для старых сделок (до 1998 года).
- У нотариуса — если документ заверялся (например, договор дарения).
Заключение: не экономите на проверке
Документ-основание — это фундамент безопасной сделки. Даже мелкие несоответствия в нём могут привести к судебным спорам. Для минимизации рисков:
— Используйте услуги риелторов с доступом к ЕГРН.
— Подключайте сервисы юридической гарантии.
— Консультируйтесь с юристом при работе с нестандартными документами (рента, мена).
Помните: потраченное время на проверку документов сэкономит годы нервов и денег.