Оформление в собственность земельного участка под жилым или дачным домом

Здравствуйте. Меня зовут Дмитрий. В этой публикации рассмотрим из моей практики вопросы оформления в собственность земельного участка, на котором стоит жилой или дачный дом. Попробую максимально полно рассказать с чем я сталкивался занимаясь такого рода вопросами, выделяя конкретные этапы.

Если Вам была полезна данная публикация, пожалуйста, сделайте её репост в социальные сети.

Рассматривать буду случае, которые применимы к земельным участкам ЛПХ, ИЖС, садоводство, т.е. на участке должен уже стоять жилой дом, на который имеется разрешительная документация.

Первый нюанс, если дом у вас в собственности несколько людей, тогда нужно их согласие (ст. 39.20 Земельного кодекса РФ). На практике делаем доверенность на одно лицо или на представителя, который будет оформлять ваш земельный участок.

Как оформить земельный участок в собственность, на котором расположен дом.

 

вариант с выкупом 

(дом зарегистрирован в собственность до 30.10.2001 )

Определяемся как будет предоставляться ЗУ: бесплатно или за плату

вариант без выкупа

(дом зарегистрирован в собственность после 30.10.2001 )

1. Узнать наличие возможности оформить земельный участок бесплатно или за плату.

Первоначально решаем данный земельный вопрос, исходя ответа на данный вопрос будем определяться, что делать далее. Как уже вы наверное поняли, что принципиальное значение имеет дата оформления в собственность вашего дома (до или после 30.10.2001). Ответ на данный вопрос: 30.10.2001 вступил в силу Земельный Кодекс РФ согласно ст. 1 Федерального Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ.

Принципиальные моменты оформления земельного участка под домом расписаны в п. 4 ст. 3 Федерального Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ.

Давайте рассмотрим несколько примеров решения земельных вопросов по данному вопросу:

— ко мне обращался ранее Заказчик, у которого был дом в г. Долгопрудный Московской области. Дом дыл зарегистрирован в 1999 году. В данном случае не пришлось выкупать земельный участок, так как был ещё документ на земельный участок, т.е. ранее возникшее право;

— ко мне обратился Заказчик, который зарегистрировал дом в 1998 году. Документы на земельный участок отсутствовал. Пришлось выкупить земельный участок у Администрации Одинцовского района Московской области за 3% от кадастровой стоимости.

Исключение из второго примера: настоящему собственнику дома было оформлено право по наследству после 30.10.2001, но наследодатель оформил право собственности на дом до 30.10.2001 года.


2.1. Вариант № 1 — Ищем возможность оформить земельный участок в собственность бесплатно (без выкупа)

На практике решения данных земельных споров может вознинуть различные проблемы:

— администрация зачастую не горит желанием предоставить земельный участок в собственность бесплатно. Скорее вам предложат его выкупить. Администрации такой вариант более интересен, так как получают доход в бюджет.

Например, у Заказчика был земельный участок в г. Мытищи Московской области. По всем требованиям проходили, чтобы оформить в собственность ЗУ бесплатно, но Администрация г. Мытищи МО отказала в предоставлении ЗУ. Пришлось обращаться в Мытищинский суд, чтобы оформить права на земельный участок;

— не факт, что вы найдёте правоустанавливающие документы или в них не будет разного рода описок или опечаток.

Например, оформлял земельный участок в дер. Барвиха Одинцовского района Московской области. Документы были, было свидетельство о праве собственности, но в нём были опечатки. Пришлось обращаться в Одинцовский суд Московской области, чтобы признать права на земельный участок.

Ищем правоустанавливающий документ на земельный участок

Скорее всего, у собственника жилого дома есть какой-либо документ на земельный участок, с помощью которого можно  доказать, что вы пользуетесь им на законных основаниях и в определенных границах.

Например, различные акты, свидетельства, постановления, распоряжения и т.д. Если документов нет, подумайте, может они были утеряны  и их можно восстановить в архивах.

Далее подаём обращение в местную администрацию с целью бесплатного предоставления в собственность земельного участка, на котором расположен ваш жилой дом.

Получаем ответ и далее определяемся, что делать дальше:

  1. Один из самых популярных ответов администрации заключается в отказе в бесплатном предоставлении земельного участка + предложение его выкупить;
  2. Администрация отказала вам предоставить земельный участок и при этом указывает, что вы не имеете право его выкупить;
  3. Положительное решение. Чудо. Получается акт (постановление, распоряжение).

Отказ администрации и предложение выкупить земельный участок.

В данной ситуации проводим анализ, чтобы понять насколько законно нам отказали и как дальше решать свой земельный вопрос. Администрации выгодно отказать, чтобы склонить собственника дома выкупить земельный участок расположенный на нём. Надо понимать, если суммы выкупа небольшая, то можно выкупать, если большая, то судимся.

Например, была проведена реконструкция дома (п. 4 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ, согласно которому, собственник ОКС  получил его в наследство после 30.10.2001, но наследодатель оформил дом в свою собственность дома до 30.10.2001).

Наследодатель реконструировал ОКС, увеличив площадь имущества, при этом сведения об этом никуда не вносились. Наследник получает имущество с «проблемой». Администрация отказывает, ссылаясь на неузаконенную реконструкцию. В таком случае обращаемся в суд, доказываем, что реконструкция была сделана до 30.10.2001. Если получится. Может и не получится, если сведений об этом нигде нет.

Например, правоустанавливающий документ на земельный участок отсутствует. Тогда возможность придётся только выкупать. Единственно радует, что не будет торгов (пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ).

Следует обратить внимание, что п. 4 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ, согласно которому собственник дома может оформить ЗУ под домом бесплатно, если фактически пользуется домом (до 30.10.2001).

Например, наличие пересечений земельного участка, на котором стоит жилой дом. Надо будет устранить пересечение и только потом заниматься вопросом оформления прав. Так было у меня, когда Заказчик, у которого был земельный участок, расположенный по адресу: г. Москва, п. Мосрентген, д. Дудкино, решил оформлять свой земельный участок, но оказалось, что имеется наложение со смежными землепользователями. Появилась необходимость обращаться в Троицкий суд г. Москвы.

Администрация отказала в бесплатном предоставлении земельного участка без права выкупа.

Это уже хуже. Тут уже выкупить земельный участок нельзя, например, у Заказчика в Солнечногорске был участок в аренде, который он купил по уступке права аренды. Юристов не нанимал для проверки в итоге оказалось, что рядом расположен пруд и участок находится в прибрежной полосе.

Случаи, когда вам откажут в выкупе в данном варианте указаны в законе (ст. 39.16 ЗК РФ), основные из которых:

  1. ЗУ пересекает красные линии застройки;
  2. ЗУ находится в территориальной зоне, в которой нельзя строить жилые дома.

В целом в каждой ситуации надо «биться».

Администрация принимает положительное решение о предоставлении ЗУ бесплатно и даже без выкупа.

Можно сказать в таком варианте вам везёт. Администрация выносит распоряжение о предварительном согласовании предоставления ЗУ в собственность бесплатно.

Это довольно редкая ситуация при рассмотрении данного земельного вопроса и спора. Администрации проще отказать и иди, судись.

Вам повезло и вы получили на руки долгожданный документ (распоряжение, постановление). Сейчас документ предоставляют на диске и в печатном варианте. С этим документам идём к кадастровому инженеру, который должен подготовить вам межевой план для уточнения границ ЗУ, подписываем акт согласования границ ЗУ. В результате берём у кадастрового инженера диск с межевым планом и подаём в Росреестр через МФЦ,

Цель этих действий: получить промежуточный документ, в котором ЗУ будет присвоен кадастровый номер ЗУ.

Теперь повторно идём в администрацию (через МФЦ) и подаём заявление  о предоставлении ЗУ в собственность бесплатно.

Тут в целом всё понятно и трудностей обычно не возникает.

Признание права собственности на земельный участок через суд.

Прежде чем судиться с администрацией мой вам совет прийти на консультацию к земельному юристу и в целом понять для себя ситуацию. Бывают случаи, когда судиться смысла нет, проще и дешевле  будет выкупить земельный участок.

Например, выкупить небольшой земельный участок в Одинцово стоило около 300 000 руб. С другой стороны стоимость услуг юриста была не на много меньше, учитывая объём работы. В результате Заказчик выкупил земельный участок и благополучно живёт в Одинцово.

Если вы всё же решили судиться, то подаём исковое заявление в районный суд по месту нахождения ЗУ (ст. 24, ст. 30 ГПК РФ).

Например, участок расположен в Троицком округе г. Москвы. Значит подавать будем в Троицкий районный суд г. Москвы.

Срок судебного разбирательства — 2 месяца после подачи иска (ст. 154 ГПК РФ). У меня на практике от 6 месяцев. Я бы сказал, что средний срок рассмотрения гражданского дела по земельным спорам в Москве 1 год.

2.2. Вариант № 2. Вам сказали можно оформить право на ЗУ, только выкупив его.

Печально, но в некоторых случаях можно выкупать, если стоимость выкупа доступна Вам. Плюс вы не участвуйте на торгах, а это в свою очередь имеет свои преимущества.

Стоимость выкупа ЗУ

Стоимость выкупа ЗУ в данном случае — это определенный процент от кадастровой стоимости ЗУ. Процент (ст. 39.4 ЗК РФ) устанавливается гос. органом, поэтому в разных муниципальных образованиях, субъектах РФ он разный. Поэтому заходим на сайт администрации и ищем нормативный акт, определяющий размер стоимости выкупа.

Как понять примерную стоимость выкупа ЗУ. Например, в Одинцово она 3%, соответственно смотрим кадастровую стоимость своего земельного участка и делаем нехитрые расчёты.

Если ваш ЗУ не стоит на кадастровом учете, то на публичной кадастровой карте найдите соседей и посмотрите их стоимость.

Когда вы определитесь, что можно выкупать, то подаём заявление в гос. орган для предоставления земельного участка за плату. Нужно будет предварительно согласовать местоположение вашего ЗУ, если он не стоит на кадастровом учёте (ст. 39.15 ЗК РФ).

Обычно администрация в течение 1 месяца принимает решение согласовать предварительное предоставление ЗУ согласно приложенной схеме расположения ЗУ (п. 7 ст. 39.15 ЗК РФ).

Может быть отказ по различным основаниям (ст. 39.16 ЗК РФ), например, ЗУ  пересекает красные линии застройки. Тут надо разбираться, что делать дальше.

Если всё хорошо и вам выдали положительное решение, администрация подготовит распоряжение о предварительном согласовании предоставления ЗУ.

Подготовить  межевой план земельного участка.

Если готовим межевание земельного участка, устанавливаем точное местоположение ЗУ. Подготовку межевого плана будет проводить кадастровый инженер, который даст вам акт согласования границ ЗУ (подписанный акт надо вернуть кадастровому инженеру). Согласование границ может занимать много времени. Соседи могут не подписать акт, в Москве земли гос. неразграниченной собственности нужно согласовывать с Департаментом имущества г. Москвы и т.д.

Поставить ЗУ на кадастровый учет

Вы или ваш представить с доверенностью обращается в МФЦ для постановки земельного участка на кадастровый учёт, подавая межевой план ЗУ.

Выкуп земельного участка

Когда ЗУ поставлен на кадастровый учёт собственник дома подаёт заявление через МФЦ или гос.услуги для выкупа ЗУ (ст. 39.17 ЗК РФ).

В целом процедура несложная, но может иметь нюансы и определённые проблемы.